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內容來自sina新聞售樓火爆難掩中弘股份現金流困局2胎房貸利率年息利率多少免費諮詢試算
本報記者 徐亦姍
實習記者 谷楓 北京報道
"今年一季度銷售情況很不錯,現在隻剩少量房源待售。"4月12日,中弘股份朝陽區五裡橋"北京像素"樓盤的一位銷售人員告訴記者。
受益去年年底北京地鐵六號線開通,距離地鐵口僅100餘米的"北京像素"房價大幅提升,其均價由去年十月的每平米20000元漲至2013年5月的每平米34000元 ,短短8個月漲幅高達70%。
"北京像素"價格的暴漲為中弘股份業績帶來巨大貢獻,去年全年和今年一季度凈利潤分別較同期上漲62.54%和28%-56%。
冰火兩重天的是,在年報、一季度靚麗的外表下,中弘股份近年瘋狂拿地導致的資金鏈壓力已經顯現。旗下包括旅遊地產、城鎮化開發、礦山投資在內的多個項目尚在投資初期,亟需資金輸血。
而根據券商研報披露,目前北京像素已經進入銷售尾聲,2013年僅剩5萬平方米左右即結算完畢。"在北京像素結算基本完畢後,公司短期內可結資源相對較少。"國泰君安研究員李品科指出。
"跑馬圈地"風險乍現
業績的大幅提升背後,中弘股份現金流已經頗為吃緊。2013年三季報顯示,公司資產負債率已經沖破70%紅線至70.89%,較去年同期高出1.94個點。
"對於上市的房地產公司來說,60%算是比較安全的一個水平,70%資產負債率則已經有點高瞭。"中南財經政法大學房地產研究所副所長張東向記者表示,"房地產企業是資金密集型的行業,拿到地就可以做抵押貸款、項目回攏資金之後又可以再去拿地再抵押,這樣一種滾動開發模式,現在房地產調控政策重點就是讓這一環和一環之間慢下來,所以如果資金鏈過度緊張,勢必影響整個公司(經營)。"
現金流的吃緊源於中弘股份2011年借殼上市後的瘋狂"跑馬圈地",根據本報記者統計,2011年下半年至今,中弘股份拋出的地產開發項目(僅根據公告可統計項目計算)總投資高達350億元,其中西雙版納·嘎灑鎮路南山、微山湖國際旅遊島兩個旅遊度假項目投資更高達100億元以上。
此外,投資規模近100億元的也有昌平湖半島旅遊開發項目禦馬房度假城,懷柔美猴王主題公園等多個項目。"這麼多項目,當然需要錢瞭。"中弘股份一名內部人士也私下向記者感慨。
"中弘股份現在大多數的項目都是3-5年周期的。"一名長期跟蹤該公司的房地產研究員告訴記者,而這也意味著,今年北京像素項目全部結算後,短期內公司難有新入賬地產項目支持業績持續高成長。
不過該研究員也指出,相對來說,上述長周期房地產項目短期資金壓力沒那麼大。"中弘股份的一些旅遊項目是2012年才簽下來的,我瞭解到它拿地的成本不高。和當地政府合作的模式,拿地都有一些優惠。開發時間久,中弘股份也可以有階段性的去投資。"
其指出,目前中弘股份今年比較急著用錢的項目就是平谷夏各莊新城。最近的融資指向的都是夏各莊的建設,"資金的壓力還是有的,資金面偏緊"。
2月1日,中弘股份與紐交所上市公司"諾亞財富"子公司蕪湖歌斐弘軒投資中心簽訂協議,以股權加債權形式為夏各莊項目引入14億資金。
"資金主要通過股東貸款形式發放,利率為10%,借款期限為3-3.8年,期限較長且成本合理,將改善公司負債結構。"國泰君安在研報中指出。
不容忽視的是,伴隨多手段籌資的展開,公司融資成本已經大幅提升,根據去年三季報顯示,中弘股份財務費用較去年同比大幅增長134.15%,系本房子二胎增貸任何問題免費諮詢期利息支出增加所致。
此外盡管房地產項目資金鏈較為緊張,中弘股份仍進軍資金投入較大的金礦業。公司於2011年8月以6000萬元收購鑫興礦業49%的股權,鑫興礦業主營黃金開采,勘探,冶煉,但自成立起尚未生產,截至2012半年度報告鑫新礦業還未給公司貢獻利潤。
機構溢價8.4%接盤
伴隨三年解禁期的結束,公司大股東中宏卓業集團近期更因自身資金需要,頻頻動手上市公司股權減持。3月26日,中宏卓業更在年報披露窗口期前夕減持瞭3740萬股,金額達2.992億元。
值得註意的是,3月26日,中弘股份二級市場收盤價僅為7.38元,盤中更一度跌至7.3元低點,而深交所大宗交易信息則顯示,有機構席位以每股8元高位接盤中弘股份大股東拋出的3740萬股,溢價率高達8.40%。"機構溢價收購比較少見,一般都是折價收購。" 一位上海券商的研究員頗為困惑地向記者表示。
而此前2月大股東在解禁公告中承諾,不會以低於8元每股價格進行減持,窗口期機構高價接盤背後,其深意實在耐人尋味。此外,大股東更在減持公告中稱,不排除後續持續減持可能。
(21世紀經濟報道)
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-19/08042114214.shtml
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