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內容來自sina新聞

國內首隻公租房基金擬在滬啟動 僅針對定向機構

  記者日前在廣東、山東、黑龍江等地調研發現，在大規模建設保障房的同時，地方政府註重分配環節的公平與透明，並在保證供應的基礎上，適當降低保障房的申請門檻，讓更多的低收入群體改善居住條件。但與此同時，申請人在收入提高後，多不願主動退還保障房，給基層管理工作提出瞭挑戰。

  註重審核公開搖號

  公平分配是保障性住房的"生命線"。經過多年的實踐，不少地區在保障房分配環節積累瞭一些經驗，機制日趨成熟。

  一是註重資格審核。

  記者瞭解到，山東省濟南市開發應用瞭"住房保障審核管理系統"，建立瞭集審核條件、工作責任和審批質量"三位一體"的電子審核管理模式。濟南市住房保障和房產管理局住房保障處處長賈萌介紹，通過信息化系統，保障房申請資料能否通過審核，不是由某個工作人員說瞭算，而是由電腦說瞭算。系統還將工作人員的退件率、出錯率、工作量和工作質量，與其個人的年終考評、績效考核相掛鉤，既提高瞭審核人員的責任心，又提高瞭審核的準確率。

  根據濟南市的規定，申請廉租房的傢庭，其成員人均年可支配收入要低於16642元，傢庭夫妻雙方年齡合並計算，應滿75周歲，單親傢庭申請人年齡應滿40周歲，單身傢庭申請人年齡應滿45周歲。"這些規定都是硬杠杠，如果申請人的年齡達不到要求，或者收入高於規定標準，系統會自動發出提示預警，在進行資格審查時絕對通不過。"賈萌說。

  二是分配環節陽光化。

  為確保搖號選房公平透明，濟南市采取人性化分組，孤老、殘疾等特困群體優先搖號選房，確保最困難的群眾得到保障。同時，參與電腦搖號的嘉賓全部由申請傢庭代表擔任，保證瞭群眾的知情權和監督權。"每一個核準申請人都有一個選房順序號，並全部公示公開，打消瞭很多申請傢庭擔憂選房時沒有自己的顧慮，且防止出現重復搖號情況的發生。"賈萌說。

  "每年的選房工作都是房管局最忙的時候，市區兩級住房保障處室的所有工作人員都要全天靠在選房現場。"賈萌介紹，"為做到公開搖號，濟南市房管局邀請監察局、公證處、媒體和市民代表及其他相關部門現場參與，每次選房都全程進行現場錄像，並在選房室和候選室同時直播，讓整個選房過程一目瞭然，所有選房傢庭都能親眼見證和進行監督。"

  近日，瑞銀環球資產管理(中國)有限公司(下稱"瑞銀資管")宣佈，將與上海市虹口區公租房公司、太平資產管理有限公司(下稱"太平資管")和國投瑞銀基金管理有限公司(下稱"國投瑞銀")，在上海設立中國首隻投資於公租房，台中民間二胎房貸年息任何問題免費諮詢並持有其所有權的投資基金。該基金將投資於上海市虹口區業已開發的公共租賃住房。業內人士認為，這一模式的推廣，將有力地支持政府發展公租房計劃。

  僅針對定向機構投資者

  據瞭解，瑞銀資管日前已經與上海市虹口區公租房公司、太平資管和國投瑞銀基金公司簽訂四方協議，該基金目前已處於募資階段。但對於募集規模、投資年限、投資回報率等細節問題，瑞銀資管並未公佈。

  據瞭解，該基金現階段的募資並非是針對有意向的投資者開放募集，而隻針對太平資管，未來則將視虹口區公租房的供應情況調整。

  雖然該基金目前的性質是私募股權封閉式基金，但是卻是根據REITs(房地產信托投資基金)的運營方式來設置的，一旦監管允許及條件成熟時，將轉換為REITs在國內公開上市。

  而據瑞銀資管相關負責人介紹，虹口公租房項目租金收回後將把收益按比例分給投資者，該產品和國外的REITs相似，會進行強制分紅。以後轉換為REITs上市後，就按股份數來分享收益。

  目前，國內多數房地產信托和私募募集資金主要是用於建房，通過銷售、政府回購或尋找其他投資者接收以實現自己的退出，投資周期1.5年到3年，還沒有投資寫字樓、批發市場、商場、酒店、公寓以及停車場等長期持有型物業的房地產基金。一位房地產信托經理告訴記者，這是由於投資持有型物業投資年限較長，租金回報率太低，現在REITs又不能上市，不能及時獲利退出。

  REITs遲遲未獲批準

  早在2005年，孟曉蘇便在多個場合呼籲將REITs引入內地，並且從未放棄過在內地推行REITs。但由於房地產十年調農地變建地利率多少免費諮詢試算控，在樓市收緊信貸、叫停房地產信托融資的背景下，REITs試點一直沒有提上日程。

  近年來，隨著孟曉蘇、聶梅生等一批業內人士的呼籲，在保障房中引入REITs緩解政府資金壓力成為一個突破口。

  據瞭解，北京、上海、廣東等地都在推進REITs。

  去年，北京市住保辦常務副主任鄒勁松表示，北京已將五個公租房項目進行打包，申請試點發行REITs(房地產信托投資基金)，一旦獲得中國證監會批準，即可將公租房進行資產證券化。據悉，此次打包的REITs產品是朝陽區政府推出的5個公租房項目，發行機構為國投瑞銀。一旦公租房試點REITs，其長期運營資金就能解決。

  但由於種種原因，瑞銀資管在上海的項目率先出爐。

  中經聯盟秘書長陳雲峰認為，公租房建設難在土地和資金，上海虹口公租房項目的模式未來在中國其他城市的進一步推廣，將有力解決政府發展公租房的資金難題，也為實現公租房試點REITs做好瞭準備。

新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-08-24/00173471698.shtml

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