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內容來自sina新聞

房價泡沫悄破滅 房地產已經進入總量過剩時代

  房價泡沫，正在一線城市悄然破滅。這次與2008年不同，2008年中國處於總量短缺狀態，而今天房地產已經進入總量過剩時代。

  在所有投資的信條中，我信奉兩句話：一、隻有泡沫和崩潰；二、大類資產的收益率長期中是平均化的。而中國房地產似乎違反瞭這兩個信條。是信條錯瞭？還是房地產的周期沒到？

  我工作之初，就牢牢地記住瞭一句話："要敬畏頭頂的星空恪守內心的道德法則"。

  我相信，大類資產回報的法則必有其規律。房地產的資產價格周期，大致遵循庫茲涅茨建築業周期，當建築業達到無以復加的繁榮之後，必然會迎來長期衰退。

  我們測算一下每年建設多少房子才是合理的？如果房子的保質期是20年，每年為一個人建1平方米的住宅，在一個永續期內人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質期是50年，每年為一個人建1平方米，在一個永續期內人均住宅面積就是50平方米。2003年之後，新建住宅中磚混結構的壽命應該不低於50年，鋼混結構的壽命應該大於80年。也有人說，中國城市規劃經常變，剛建瞭就要拆。這純粹是主觀臆斷，以偏概全。我還沒聽說過2003年之後建設的住宅小區被整體拆遷的。

  一個社會，每年為每個社會成員建設多少房子是合適的呢？大致是人均1平方米左右。

  中國在2008年之前的30年改革開放歷程中，住宅供給嚴重滯後。直到2008年，我們剛剛達到人均1平米的年度住宅竣工量。然而，2008年之後，國際需求萎縮明顯，中國作為世界工廠的發展空間已經遇到瞭天花板。此時，社會資源集中地湧入基礎設施建設和房地產建設。到2013年，中國年度住宅竣工已經達到25.8億平米，人均約2平米，當年住宅開工約32億平米，人均月2.37平米，這也意味著2015年住宅竣工量將增長到該水平。如果按照這個量，保持不增長，住宅壽命按50年計算，中國長期人均住宅也將達到118平方米，三口之間的住宅面積將達到335平方米。

  這顯然是瘋瞭！三口之傢150平方米的住宅就足夠瞭，怎麼會需要335平方米呢？即便美國這樣一個地廣人稀的發達國傢，也不可能達到那樣的天量。這隻能說明一個問題：目前的建築量太大瞭。換句話說，目前房地產和建築業已經處於庫茲涅茨周期的極限頂部，將迎來長期衰退。

  中國正在經歷著人類歷史上空前的建築業繁榮。2013年，建築業住宅竣工達到25.9億平方米，所有房屋竣工為38.9億平方米，施工面積達到113億平方米，人均分別達到1.91、2.86、8.31平方米，嚴重超越瞭建築業泡沫警戒線。

  中國的城市化一直滯後於工業化，居民住宅建設全面啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之後，此前欠賬嚴重。因為要償還此前供需缺口，住宅總量平衡尚未實現。預計最晚到2018年，中國居民住宅將進入總量過剩，屆時面臨的將銀行2胎利率任何問題免費諮詢是建築量斷崖式下滑帶來的大衰退，非核心城市的房價整體崩潰。

  救市，似乎是在救經濟，在救我們每個人的房子的價格。實際上，都錯瞭！救市，隻是救開發商而已，而花的錢，是納稅人的錢，同時，還騙瞭更多的無辜民眾在不該買房的時候買瞭房。因此，政府救市是對民眾的犯罪。

  當建築業處於長期下行的通道初期，開發商將面臨很大的存貨消化的壓力。如果政府這時候救市，開發商會趁機消化掉存貨，然後溜之大吉。納稅人的錢被花瞭，買房人的錢也被騙瞭，衰退依然不可避免。

  政府的錢應該用來做好廉租房等住房保障，用來做好失業救濟。讓該倒的企業倒，隻有資產泡沫崩潰瞭，才有廉價的要素，新生的企業就會誕生，來接納更多的就業。

  健全的社會保障是安全度過建築業波動的關鍵。2018年可能到來的建築業大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的，如果引導得當，有居住保障的人們就不會有群體性極端行為。誠然，泡沫的破滅意味著資本的噩夢，意味著社會財富的重新分配，意味著舊產業的就業群體遭遇不幸。這對政府的公共保障機制提出更高的要求。保護泡沫不破滅，意味著提高瞭轉型的成本，實為飲鴆止渴。政府不應該拿納稅人的錢盲目地補貼所謂的新興產業，政府顯然不可能比企業傢更清楚什麼才是未來的主流科技。政府的補貼與泡沫破滅所帶來的新興產業發展條件相比，無疑是微不足道的。

新聞來源http://qd.house.sina民間房屋二胎年息貸款全省皆可處理.com.cn/news/2014-05-11/08372725455.shtml

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