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內容來自sina新聞

售樓火爆難掩中弘股份現金流困局2胎房貸利率年息利率多少免費諮詢試算

  本報記者 徐亦姍

  實習記者 谷楓 北京報道

  "今年一季度銷售情況很不錯，現在隻剩少量房源待售。"4月12日，中弘股份朝陽區五裡橋"北京像素"樓盤的一位銷售人員告訴記者。

  受益去年年底北京地鐵六號線開通，距離地鐵口僅100餘米的"北京像素"房價大幅提升，其均價由去年十月的每平米20000元漲至2013年5月的每平米34000元 ，短短8個月漲幅高達70%。

  "北京像素"價格的暴漲為中弘股份業績帶來巨大貢獻，去年全年和今年一季度凈利潤分別較同期上漲62.54%和28%-56%。

  冰火兩重天的是，在年報、一季度靚麗的外表下，中弘股份近年瘋狂拿地導致的資金鏈壓力已經顯現。旗下包括旅遊地產、城鎮化開發、礦山投資在內的多個項目尚在投資初期，亟需資金輸血。

  而根據券商研報披露，目前北京像素已經進入銷售尾聲，2013年僅剩5萬平方米左右即結算完畢。"在北京像素結算基本完畢後，公司短期內可結資源相對較少。"國泰君安研究員李品科指出。

  "跑馬圈地"風險乍現

  業績的大幅提升背後，中弘股份現金流已經頗為吃緊。2013年三季報顯示，公司資產負債率已經沖破70%紅線至70.89%，較去年同期高出1.94個點。

  "對於上市的房地產公司來說，60%算是比較安全的一個水平，70%資產負債率則已經有點高瞭。"中南財經政法大學房地產研究所副所長張東向記者表示，"房地產企業是資金密集型的行業，拿到地就可以做抵押貸款、項目回攏資金之後又可以再去拿地再抵押，這樣一種滾動開發模式，現在房地產調控政策重點就是讓這一環和一環之間慢下來，所以如果資金鏈過度緊張，勢必影響整個公司(經營)。"

  現金流的吃緊源於中弘股份2011年借殼上市後的瘋狂"跑馬圈地"，根據本報記者統計，2011年下半年至今，中弘股份拋出的地產開發項目(僅根據公告可統計項目計算)總投資高達350億元，其中西雙版納·嘎灑鎮路南山、微山湖國際旅遊島兩個旅遊度假項目投資更高達100億元以上。

  此外，投資規模近100億元的也有昌平湖半島旅遊開發項目禦馬房度假城，懷柔美猴王主題公園等多個項目。"這麼多項目，當然需要錢瞭。"中弘股份一名內部人士也私下向記者感慨。

  "中弘股份現在大多數的項目都是3-5年周期的。"一名長期跟蹤該公司的房地產研究員告訴記者，而這也意味著，今年北京像素項目全部結算後，短期內公司難有新入賬地產項目支持業績持續高成長。

  不過該研究員也指出，相對來說，上述長周期房地產項目短期資金壓力沒那麼大。"中弘股份的一些旅遊項目是2012年才簽下來的，我瞭解到它拿地的成本不高。和當地政府合作的模式，拿地都有一些優惠。開發時間久，中弘股份也可以有階段性的去投資。"

  其指出，目前中弘股份今年比較急著用錢的項目就是平谷夏各莊新城。最近的融資指向的都是夏各莊的建設，"資金的壓力還是有的，資金面偏緊"。

  2月1日，中弘股份與紐交所上市公司"諾亞財富"子公司蕪湖歌斐弘軒投資中心簽訂協議，以股權加債權形式為夏各莊項目引入14億資金。

  "資金主要通過股東貸款形式發放，利率為10%，借款期限為3-3.8年，期限較長且成本合理，將改善公司負債結構。"國泰君安在研報中指出。

  不容忽視的是，伴隨多手段籌資的展開，公司融資成本已經大幅提升，根據去年三季報顯示，中弘股份財務費用較去年同比大幅增長134.15%，系本房子二胎增貸任何問題免費諮詢期利息支出增加所致。

  此外盡管房地產項目資金鏈較為緊張，中弘股份仍進軍資金投入較大的金礦業。公司於2011年8月以6000萬元收購鑫興礦業49%的股權，鑫興礦業主營黃金開采，勘探，冶煉，但自成立起尚未生產，截至2012半年度報告鑫新礦業還未給公司貢獻利潤。

  機構溢價8.4%接盤

  伴隨三年解禁期的結束，公司大股東中宏卓業集團近期更因自身資金需要，頻頻動手上市公司股權減持。3月26日，中宏卓業更在年報披露窗口期前夕減持瞭3740萬股，金額達2.992億元。

  值得註意的是，3月26日，中弘股份二級市場收盤價僅為7.38元，盤中更一度跌至7.3元低點，而深交所大宗交易信息則顯示，有機構席位以每股8元高位接盤中弘股份大股東拋出的3740萬股，溢價率高達8.40%。"機構溢價收購比較少見，一般都是折價收購。" 一位上海券商的研究員頗為困惑地向記者表示。

  而此前2月大股東在解禁公告中承諾，不會以低於8元每股價格進行減持，窗口期機構高價接盤背後，其深意實在耐人尋味。此外，大股東更在減持公告中稱，不排除後續持續減持可能。

  (21世紀經濟報道)

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-04-19/08042114214.shtml
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