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內容來自sina新聞

90%開發商未來十年將消失

??如今的房地產行業已經進入大鱷爭食的時代，中小房企的生存境遇愈發艱難。隨著行業集聚程二胎房貸民間二胎房貸貸款全省皆可處理度的進一步深入，相對於規模越做越大的大型房企，中小房企的處境可謂“淒涼”，對外，在拿地、銷售等方面要面臨大房企的激烈競爭，對內，融資、轉型等都將面臨更為嚴峻的挑戰。

??雖然2014年底市場出現翹尾行情，但是從2014年全年市場表現來看，房地產行業的境況顯然已經大不如從前，全國商品房銷售額全年同比降幅近8%，銷售均價同比跌幅近5%。與此同時，大型房企的市場份額卻在不斷增加，50強房企的銷售額門檻已經高達140億元。對諸多中小房企而言，繼續尋求規模擴張極有可能碰壁而亡，如何在夾縫中謀求生存空間，已經成為這些企業不得不思考的命題。

??中小房企生存環境越來越難

??來自中國指數研究院的統計數據顯示，從銷售業績分佈來看，銷售額超過百億的房企出現清晰的斷層，綠地、萬科等七傢千億級企業銷售規模繼續擴大，12傢企業的銷售規模在300億~1000億元，與第一集團之間拉開瞭500億元的銷售差距，而100億~300億元的企業則多達61傢，競爭異常激烈。

??億翰智庫上市房企研究中心副主任張化東在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，百億企業陣營之間的分化正在拉大，規模房企的規模越做越大，強者恒強的趨勢愈發明顯，銷售額100億~300億元的房企，很多是從區域市場走向全國佈局的房企，抵抗市場波動風險的能力有限，未來也存在不少變數。

??新城控股副總裁歐陽捷表示，7傢千億房企的銷售額占全國商品房銷售總額的七分之一，過去5年它們的平均復合增長速度達到34.7%，由於房地產行業進入平穩發展期，未來增長率按照過去5年的復合增長率的一半計算，到2026年它們將會占領整個市場，屆時預計會有90%的房企將會消失。

??除近80傢銷售額達到百億的房企以外，全年銷售額在100億元以下的小房企更是不計其數，這些企業的市場關註度低，不少都是偏安一隅，無力向外擴張，在市場行情下行的背景之下，生存形勢更為艱難。

??由於金融機構為瞭控制投資風險，中小房企很難獲得開發貸，信托等其他融資渠道的成本又居高不下，中小房企沒瞭“救命錢”，與大企業在土地市場的拼搶顯得不堪一擊，這就導致瞭一系列連鎖惡化反應。在市場低迷時期，中小房企銷售策略並不占優勢，去化難度加大，資金匱乏拿不到可以開發的土地，項目運作陷入停頓，就將面臨資金鏈崩盤的高風險。張化東表示，中小房企最主要的生存壓力，正是來自高昂的融資成本和嚴重的人才流失。

??中小房企需盡早轉型

??在規模房企越做越大，平臺優勢遙遙領先的情況下，中小房企不得不在細分市場中找尋一線生機，提升產品性價比和專註差異化產品或許才是出路。

??歐陽捷認為，在規模房企越做越大的情況下，那些“小而美”的企業並非不可能出現。如果中小房企可以瞄準細分市場，憑借精準的定位和精良的品質，在區域市場獲得擁躉並非絕無可能。但是，由於這樣的樓盤要求突出質量和性價比，因此利潤空間比較有限，沒有利潤積累就無從談及擴張，這樣的房企可能今後也隻能過過“小日子”瞭。

??張化東更是表示，這些公司談不上區域深耕，以後可能隻是做城市深耕，甚至手上隻有幾個項目，與當地的政府、金融機構處理好關系，控制成本，把這幾個項目做到極致才可能是出路。

??這也意味著，今後房地產市場的格局將會是，龍頭房企占據主流市場，中小房企隻能第一貸款試算在大企業沒有涉及的“夾縫”中，尋找轉型的可能性。

??中小企業機會在於創新

??中小房企的轉型迫在眉睫，但步伐卻已經落後於大型房企。而中小房企作為市場的跟隨者，往往缺乏大膽變革的決心和實力，轉型的最佳時機或許已經錯過。張化東認為，房地產行業是大象才能起舞，眼下房企的各種創新業務未來能有多少價值還不得而知，中小房企如果也想通過創新業務分一杯羹，轉型之路將會非常艱難，畢竟中小企業的創新能力和承受風險的能力都不如大企業，盡管花樣年做出瞭估值極高的彩生活，但類似房企卻非常少見。

??一位業內人士告訴記者，中小房企的表現受市場波動的影響更為顯著，由於房企規模化發展的空間已經比較狹窄，成長型房企的規模擴張會受到制約，其在資本市場的表現並不會特別樂觀。

??不過，這並不意味著中小房企完全沒有生存下來的機會。歐陽捷認為，跑馬圈地的時代已經過去，創新業務的發展漸成趨勢，中國的城鎮化之路還有二三十年可以走，如果中小房企能抓住市場機遇，覓得一線生機也不是沒有可能。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2015-01-10/09155959487355537911506.shtml

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