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  "綠地香港從拿地到開發3個月，從開發到預售最多6個月。如此可實現現金快速回流，再買地投入，再回流。"陳軍表示，有瞭營銷後盾，又坐擁香港資本市場，綠地香港玩轉高周轉自然不在話下。

  去年10月31日，綠地香港又以9.52億元向母公司購入其位於昆明的草海和五華項目公司55%股權及股東貸款。今年3月31日，綠地香港披露與綠地地產就昆明草海、五華兩項目註資交易事項的進一步詳情。

  "綠地集團與綠地香港是有互補作用的。境內、境外的市場和資本對企業發展都至關重要，這兩種要素應該互為作用、互為推進。與此同時，綠地母公司的更好成長發展，對綠地香港一定會有更好的推進。"陳軍說。

  正是基於張玉良對市場的認識，以及在此情況下母公司綠地的戰略規劃，綠地香港也在產品線上做瞭業態轉移，管理上也向精益化轉變。張玉良每每談到綠地香港，總是說"綠地香港是綠地集團在國際上的重要名片，我們會不惜代價、全力以赴去支撐這個企業。"

  據他介紹，綠地集團有一個2000多人的自營銷售團隊。這些銷售人員遍及全國各地，對當地市場的需求，房型、地理位置、客戶喜好瞭如指掌。因而，綠地的銷售團隊對於渠道銷售和售後服務更勝一籌，這對於快速銷售如虎添翼。

  綠地香港給自己定下瞭一個目標到2018年，力爭以年均50%以上的復合增長率，實現銷售收入500億元以上的跨越式發展。

  "民企發債的成本接近10%，從綠地香港長期來看，利息成本在5%左右。銀團貸款的話更便宜，利息在4%左右。"陳軍表示，綠地集團註資綠地香港杭州奧體項目後，綠地香港和旭輝聯合借瞭一筆18億元人民幣的銀團貸款，利息在4點多。今年在香港資本市場已完成15億元人民幣點心債、杭州奧體項目3.2億元美金融資，目前綠地香港的融資成本較去年有大幅度下降。

  標普指出，投資級說明綠地香港擁有堅固市場地位、地產發展的有力執行力、整合的發展模式，多元化的地產組合、良好的財務彈性以及與上海市政府關系緊密等優勢。

  實際上，綠地香港正充分發揮資本平臺的角色：2013年10月至2014月1月，綠地香港分別發行7億美元(3年期)優先票據及15億元人民幣(4年期)債券，其息票率僅為4.75%及5.5%，遠低於市場水平。借此，綠地香港先還掉32億美元的高息債，再加上4億元增資擴股的現金，不斷購地壯大版圖。深耕潛力地區"下一個十年對中國來講仍然會是一個比較有利發展的時期，我們當然也要珍惜。"綠地集團董事長張玉良告訴中國房地產報記者。短期來看，預計未來3~4個月，市場會繼續呈現比較嚴峻的狀態。但是按照市場化原則有合作規避風險過去一年，很多城市的地王紀錄不斷被刷新，其中尤以一線城市為甚。一個佈局全國的國企開發商表示，回歸一二線城市是主旋律，而土地儲備就成瞭房企比拼的決定性因素。過去把寶都押在三四線城市的開發商唯有加速回流至一二線城市。

  "未來的中國房地產市場不會出現像過去隻要跑馬圈地，價格自然飆升的情況。在房價飛速增長的時代，成本高一些或許可以被發展所掩蓋，而如今已回歸合理預期，行業利潤趨於理性，因此企業經營核心競爭力面臨挑戰。"綠地香港控股有限公司(337.HK，下稱：綠地香港)主席兼首席執行官陳軍告訴中國房地產報記者，綠地香港會借助綠地集團快速發展的成功經驗以及成熟的管理模式，提高企業核心競爭力。

綠地香港地產業中的風險規避術

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  在房地產行業利潤趨於理性時，任何一傢企業都要面臨挑戰。如何把控大勢規避風險是企業的生存法則。

  陳軍向記者介紹，綠地香港已制訂未來五年發展規劃，明確瞭在創新商業模式、優化管控架構、強化人才團隊等方面的戰略目標及路徑，著力迅速擴大規模，促進上市平臺融資能力最大化。綠地香港以"五年戰略規劃"為目標，依托集團的資源，深耕目前土地項目，在2014房屋二胎 民間房屋二胎設定怎麼貸款比較會過件年逐步佈局"五大區域"，重點力拓廣西、昆明、海南以及福建。

  一位投行人士表示，在香港上市的公司，不管是從估值還是市盈率來說，國企的表現更好，因為項目執行力和拿地能力長期好過民企，所以投資者對國企更有信心。

  而五華項目則包括綠地香樹花城及綠地雲都會廣場。綠地香樹花城將發展由住宅單位、辦公室及停車場組成的混合用途房地產項目；綠地雲都會廣場將發展由零售、辦公室及停車場組成的混合用途商業房地產項目。五華項目計劃將分為2期發展，第一期及第二期預售將分別於今年上半年及下半年進行。低成本融資不過，有業內人士認為，隻有資金成本低，高周轉才玩得下去，這其實就是一個資本遊戲。"借殼上市以後，最重要的就是資產註入，把總資產做大，就可以發更多的債，享受更低的資金成本。"一位港股分析師告訴中國房地產報記者。

  "當前信貸緊縮，資金成本上升情況延續，我們制定措施加快現金回籠；另外，密切關註資本市場，拓寬融資渠道等。"陳軍說。

  從擴張區域來看，長三角、沿海一二線城市，以及包括雲南、廣西在內的泛珠三角地區都是綠地香港拓展的目標區域，其中，在福建、海南、雲南、廣西等地，綠地香港基本上單獨開展業務，而在長三角等成熟且競爭激烈的市場，除瞭單獨發展外，綠地香港也充分利用母公司資源，通過合作、合資和委托綠地集團管理等模式合作發展。

  2013年11月，綠地香港以總價6.09億元人民幣底價競得浦東新區合慶集鎮13-01地塊和14-01地塊。同月，以2.32億元購得廣西南寧一塊商辦地塊，並宣佈將投資25億元在此打造南寧新地標--廣西南寧綠地中心；12月，又以59.5億元底價競得黃浦區五裡橋街道地塊，該地塊是位於上海市中心的商業寶地。

  "2014年，對綠地香港而言，是具有決定性意義的關鍵一年，所面對的是更寬廣的舞臺和更艱巨的挑戰，為此，我們提出瞭快速提升產品開發、供應速度，進一步完善營銷體系，深耕已進區域，提高整體管理運營能力，做好與資本市場緊密對接並發揮效應，進一步加強整體團隊建設等一系列切實可行的重要舉措。"陳軍說。

  諸如華潤、保利、中海、方興等央企，早早接力海外，不斷發債。"在香港，低成本的窗口機會，總會碰到。"陳軍表示，綠地香港的投資信用評級已達投資級。

  除瞭銷售加速之外，綠地香港在接受控股母公司資產註入的動作也在加速。數據顯示，2014年綠地集團已註入杭州綠地旭輝城、昆明海珀蘭庭、昆明綠地香樹花城、昆明綠地雲都會廣場4個優質項目，可售面積95萬平方米，預計貨值130億元。

  "在具體業務當中，我們會按照環境，按照兩地不同的政策、不同的條件去發揮優勢，推進母公司和綠地香港更好地成長。"陳軍說。綠地香港參照綠地集團的內部管理體系，升級自身的運營系統，提出瞭'精益化'管理模式。速度與效益是綠地集團的制勝法寶，並逐漸形成瞭綠地香港的核心競爭力。

  讓陳軍欣慰的是，截至2014年5月結束，綠地香港前5個月合約銷售金額約38.79億元，已售合約總建築面積為54.83萬平方米，平均售價為7075元/平方米。自去年綠地集團宣佈收購盛高置地並成功更名為綠地香港控股有限公司以來，綠地香港的復合增長率超過50%，成為業內增長較快的房地產企業之一。借力玩轉高周轉"在房地產市場分化加劇的當下，我們深入細分市場，積極調整產品佈局；對於原有的項目，依托集團的品牌優勢，制定有效的推廣策略措施，重新塑造'王者歸來'的形象，加速去化。"陳軍表示。綠地香港認真研究瞭細分區域和供求關系，調整產品結構以及營銷策略，加快開發、推盤銷售的速度，實現快周轉。

  2013年，綠地香港新增的11個項目集中於5個城市，其中以上海周邊的數量最多，地皮亦多為底價獲得。即便如此，綠地香港也不孤身作戰，而與合作夥伴共享機遇共擔風險。

內容來自sina新聞

  其中上海黃浦區地塊，綠地香港選擇與央企背景的華潤置地共同開發，訂立合作協議。

  對於此次引華潤置地入局，綠地香港方面稱，公司與華潤置地有關該項目的策略性聯盟將使公司得以更靈活調配其財務資源。"簡單地說，就是緩解綠地香港的開發這塊核心商辦用地的財務壓力。"穆迪助理副總裁梁鎮邦告訴記者。

  正如梁鎮邦所言，綠地香港一位內部人士告訴記者，公司短期內強調健康的財務周轉和現金流，不會過度使用資本杠桿。"綠地入主後，公司財務風格明顯趨於穩健，目前最重要的是把長遠負債比率控制在健康水平。"

  同月16日，大中華地產控股有限公司與綠地香港控股有限公司在上海正式簽署合作協議，雙方將共同開發上海浦東新區合慶鎮兩地塊。根據該合作協議，大中華地產將通過其全資子公司大中華地產(上海)有限公司，認購綠地香港之全資子公司成耀集團有限公司(合資公司)的股份，認購完成後，大中華地產和綠地香港將各持有合資公司50%的股份，隨後，還將正式成立項目公司，共同開發合作地塊。

  今年，綠地香港將在上海等一線城市開花結果。陳軍表示，"長三角和泛珠三角是綠地香港未來重點深耕的區域，相信我們在該區域的充足貨量將為集團未來5年實現跨越式增長打下堅實的基礎。"所作為，隨著時間的推移會"當前信貸緊縮，資金成本上升情況延續，我們制定措施加快現金回籠；另外，密切關註資本市場，拓寬融資渠道等。"候光軍說。起到一定調節作2014年，對綠地香港而言，是具有決定性意義的關鍵一年，所面對的是更寬廣的舞臺和更艱巨的挑戰，為此，我們提出瞭快速提升產品開發、供應速度，進一步完善營銷體系，深耕已進區域，提高整體管理運營能力，做好與資本市場緊密對接並發揮效應，進一步加強整體團隊建設等一系列切實可行的重要舉措。用，因此預計今年四季度可能會好於現在。中長期來看，房地產行業仍有空間，特別是未來5~8年。

  "所以無論對中國經濟、行業，還是綠地，未來十年我都充滿信心。當然對於當前的一些問題我們也會高度重視，正視並改善。"張玉良說。

  在內地調控仍未放松的前提下，綠地香港也將準頭調轉至剛需市場。"綠地香港目前1000多萬平方米的土地儲備，土地價格僅2500元/平方米左右。公司將緊盯長三角、泛珠三角以及海南等地一二線城市的拿地機遇。"陳軍告訴中國房地產報記者。

  其中草海項目包括綠地海珀瀾庭，將發展由住宅單位、辦公室及停車場組成的高端混合用途房地產項目。這一計劃已於2013年展開，相關工程已於今年一季度開始，物業預售將在今年7月進行，並於2015年前及完成交付整個項目。

  陳軍表示，綠地香港今年可售貨值在250億元左右，但大部分項目都要在下半年入市，因為土地多是去年年底購得。綠地香港借助綠地集團龐大的品牌營銷體系，產品銷售速度趕超業內同行。"綠地香港力圖深耕的項目所在城市均是中國具有高增長潛力的地區。"陳軍說。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-18/14132782133.shtml

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