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"29000元/平方米的樓面地價算是比較高的，海上世界周邊的普通商品房住宅價格也就每平方米30000~40000元之間，若按照目前附近地段的房價，樓面地價在16000元左右比較合適，高地價大大擠壓瞭項目的利潤空間。"一位地產行業研究員表示。
業內人士認為，此次註入的土地估值溢價過高是其股價暴跌的主因，29000元/平方米的樓面地價幾乎與附近商品房的價格相當，也高於去年底上市公司向大股東購買的同等地段土地的價格，更使得一個月前深圳新誕生的"地王"迅速成為歷史。
在招商地產此次購買的三塊土地中，其中最吸引眼球的無疑是海上世界住宅一期土地使用權。這塊地南面不足500米處即是深圳灣，而在其西北方，距離前海地區的直線距離不到6公裡。
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"海上世界可以說是深圳關內的絕版好地塊瞭！"對深圳地產界十分熟悉的今鷹地產營銷總經理林曉華向《中國經營報》記者介紹到，深圳跟其他一線城市不一樣。
監管層重啟上市地產公司再融資渠道的消息曝出僅一月，招商地產(000024.SZ)便迅速拋出瞭目前為止上市地產公司中最大單的定向增發計劃。同時，也捧出瞭深圳地區新的"地王"。
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2012年12月，招商地產全資子公司深圳招商地產購買大股東蛇口工業區持有的海上世界片區三塊土地，總面積為7.04萬平方米，成交價為29.58億元。
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值得註意的是，同樣是購買大股東相同地段的土地，去年年底的一宗關聯交易價格就要低很多。
公司董秘劉寧曾公開表示，由於公司和大股東之間有同業競爭協議，因此大股東旗下的房地產業務將會交由招商地產運作。
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不過大規模拿地也給公司帶來瞭極大的資金壓力。
其中上半年6宗，總金額58億元，進入7月份有集中發力購地的跡象，從7月18日到9月14日的不到兩個月時間內，公司就斥資103.6億元拿下瞭7塊地。
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除瞭在全國范圍內拿地之外，大股東土地註入一直是招商地產增加土地儲備的重要來源。
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"目前招商局集團正和深圳市政府商談前海土地的問題，集團已確定會堅持自己開發，其中涉及房地產項目的土地可能會註入到公司，這對公司今後佈局前海大有益處。"劉寧稱。
招商地產9月17日復牌當日，以跌停收盤，成交額放大至13億元，完全沒有享受到此前深圳地產股"沾上前海就暴漲"的待遇。機構投資者更成為當日拋售的主力軍，深交所數據顯示，17日最大的五傢賣出席位全為機構席位，累計拋售3.6億元，其中機構單筆拋售最大金額為1.03億元。
時隔9個月，蛇口工業區賣給招商地產的土地估價上漲瞭6500元/平方米，漲幅達到28%。
數據顯示，2012年及2013年1~6月，公司合並經營活動現金凈流量分別為509,877.78萬元和-127,550.52萬元，公司表示現金流量壓力主要源自購買項目開發用地，隨著公司經營規模的加大，後續開發還需投入資金，公司可能面臨因資金周轉速度緩慢而導致現金流量不足的風險。
林曉華表示，深圳可開發的住宅用地到目前已經沒有新增的量瞭，可以說想買也買不到，海上世界地塊周邊的配套設施已經比較齊全，加之又離前海那麼近，地段的優越性毋庸置疑。
"新地王"誕生
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這三塊土地中有一塊為海上世界住宅二期項目用地，土地面積為4.28萬平方米，建築面積12萬平方米，成交價27億元，據此計算樓面地價約22500元/平方米。
而這麼一個"絕版好地段"蛇口工業區也開出瞭不菲的價格。公告顯示，海上世界住宅一期宗地面積為7.73萬平方米，規劃計容積率建築面積為16萬平方米，而估值總價達到46.48億元，樓面地價約29054元/平方米。
29000元的樓面地價更使得一個月前通過拍賣誕生的深圳新地王相形見絀。8月16日，深圳前海針對香港聯合交易所上市企業推出的一宗前海地塊被華潤置地有限公司以109億元拍下，樓面地價為每平方米21670元。而此次招商地產所購住宅用地的均價，則高過瞭前述"地王"商業用地均價。
前述研究員認為，此次定向增發是拿股票買地，去年底是拿現金買，蛇口工業區之所以開出瞭高價應該是出於三方面原因考慮，第一是從去年底到現在深圳的土地價格有所上漲，第二是預留若股票價格下跌的減值空間，第三是蛇口工業區目前直接和間接在上市公司占股比例為51.89%，若完全按照市價轉讓土地，在分紅時僅能分到一半，所以為瞭多占股份獲取更多分紅以及提前兌現一部分項目收益，大股東開出瞭29000元/平方米的高樓面地價。
資金壓力加大
記者仔細梳理招商地產今年以來的公告發現，公司今年已在全國范圍內拿下13塊地，總金額超過161億元。
9月17日招商地產公告顯示，公司計劃以發行股票購買資產的方式向大股東招商局蛇口工業區有限公司(以下簡稱"蛇口工業區")購買估值達48.65億元的土地，同時募集配套資金16.22億元，兩項方案的總額達到64.87億元。
"實際上所有的地產公司都在拿地。"前述研究員表示，本輪樓市反彈消化瞭很多存量房，地產商一方面有瞭回款，資金壓力相對較小，另一方面需要補充土地儲備，所以在全國范圍內出現瞭拿地的高潮，招商地產也不例外，公司年初曾表示，今年在土地方面的支出會超過200億元，後續應該仍有動作。
盡管擬購入的土地頂著"絕版大宗地塊""距離前海僅數公裡"等多項光環，但招商地產的股價跟其他深圳上市地產公司"沾著前海就暴漲"的待遇比起來則是天壤之別，9月17日復牌當天的放量跌停反應瞭投資者對這一方案的否定態度。
公司表示，若本次定向增發方案能順利完成，通過發行股票購買大股東的土地將為公司增加7.22%的儲備用地，達到296.79萬平方米。
而更具想象空間的是大股東前海區域土地的註入。在當前深圳熱點區域前海，招商局還擁有3.9平方公裡的土地，是前海最大的地主，而這其中的一些優質地塊或許也將逐漸註入到招商地產。
招商地產65億增發捧出隱形地王
內容來自sina新聞
而在9月17日盤後，在招商地產舉行的關於此次定增方案的網上說明會上，招商地產總經理賀建亞稱，未來招商地產還會考慮例如太子灣、前海等其他片區的優質資產，並會根據公司發展戰略和屆時相關政策法規通盤考慮是否註入，並確定合理註入價格。
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新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-09-22/09042424681.shtml
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