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專傢防止房地產市場過冷沖擊經濟大局
&民間房屋土地一二三四胎借款怎麼貸款比較會過件emsp;□瑞穗證券亞洲公司首席經濟學傢 沈建光
今年以來，中國經濟形勢不容樂觀。盡管一季度GDP增速達到7.4%，好於市場預期，但考慮到工業生產、投資與凈出口等高頻數據已紛紛下滑至金融危機最差之時，且中長期借貸利率上漲令微觀企業承壓，筆者擔心真實的經濟運行恐怕更差於此。
與經濟下滑相伴，今年中國房地產市場也驟然降溫。例如，杭州、南京等地出現房屋降價出售現象，繼而引發限購政策松綁；決策層規范表外融資，加劇房地產商融資困境；房屋銷售受阻，進而導致新屋開工回落至負兩位數增長。房地產市場遇冷與經濟下滑周期相疊加值得警惕，未來房地產市場走勢或將成為決定今年中國經濟運行的關鍵因素。
危急之下，房地產市場政策該何去何從？這或許需要取決於房價目標與經濟目標兩大因素的權衡。一方面，房地產政策的首要目標是引導各地房價回歸合理價位；另一方面，考慮到房地產與消費、投資各領域的密切聯系，房地產政策也應與防范金融與經濟風險相結合。
具體來看，從房價目標角度而言，過去幾年中國各大城市房價過高、增速過快的態勢是不可持續的。實際上，"4萬億"經濟刺激以來，中國房價經歷瞭一輪快速上漲勢頭，如今已處於高位。IMF[微博]研究成果顯示，當前世界最昂貴的房地產市場中5個中國城市名列前茅，甚至超過瞭東京、倫敦和紐約，世界十大最貴的房地產市場中有7個都在中國，分別是北京、上海、深圳、香港、天津、廣州和重慶。
房價的合理水平究竟在哪裡？還需考慮到不同城市的個體特殊性。畢竟不同城市供求關系與資源稀缺程度有異，一刀切的分析很難得出有效結論。筆者通過借用國際上通用的房價收入比指標，並參考王小魯對灰色收入推算對統計局國民收入數據進行調整，結果發現，近幾年雖然房地產調控政策依舊嚴厲，但一線城市房價收入比仍呈上升趨勢，房價上漲遠遠超過居民收入漲幅，即使考慮到灰色收入部分，北京、上海、深圳的房價收入比也遠遠超過10，分別為14、12.8以及15.6倍。廣州相對其他一線城市房價收入比略高於10，泡沫程度相對有限。二線城市中，房地產泡沫最嚴重的城市是杭州，其次是南京、天津。相對而言，武漢與成都的房地產泡沫略低。
筆者對部分城市的商品住宅銷供比也進行瞭研究，結果與房價收入比研究結果大同小異。結果顯示，2013年，一線城市商品住宅銷供比為1.1，除廣州與2012年基本持平以外，北京、上海、深圳均出現提升，特別是北京2013年銷供比接近1.5，市場供不應求矛盾突出。而從二、三線城市來看，幾個代表城市(天津、重慶、杭州、武漢、成都、蘇州、長沙)總體銷供比為0.91，低於一線城市。其中，重慶、杭州、蘇州銷供比明顯下降，呈現供過於求態勢。特別是杭州2013年銷供比降至0.75，供應量超過需求量。
二三線城市房屋供大於求，且房價收入比較高，說明其房價下跌具有合理因素，特別是以上兩種分析都顯示杭州的房價泡沫較嚴重，一定程度上解釋瞭為何杭州成為引領此次房價下跌的先行者。相比較而言，一線城市雖然房價收入比數據較高，但仍舊供不應求，反映的是一線城市存在公共服務傾斜，土地、資源稀缺性等特質。
如此說來，二、三線城市房地產市場回調有助於防止泡沫過度積聚，改變房價隻漲不跌預期，具有合理因素。但在此期間，需要特別警惕相關風險，避免預期調整導致房價下滑失速。畢竟房地產始終是國民經濟的支柱產業，房地產業加建築業占GDP比重達到12%。且考慮到，房地產的發展情況還直接影響到傢具、建材、裝潢材料的相關消費，並與上下遊企業的發展、金融行業的風險以及地方政府收入都有緊密聯系。一旦房地產崩盤，無異於中國經濟硬著陸，對實體經濟的傷害是巨大的。
那麼，面對如此復雜的新形勢，未來房地產調控如何調整？在筆者看來，至少以下幾點值得重點參考。現金卡利率
一是采取分類調控的思路。以上分析表明，一、二、三線城市情況有異，一刀切的政策容易造成誤傷。而當前中國房地產市場分化的格局已經非常明顯，一線城市漲幅仍舊較快，2013年最高時接近20%，最近的3月為12.4%。而二、三線城市房價漲幅有限。二線城市去年最高時為10%，3月漲幅為8.4%；三線城市去年最高時也就是7.7%，3月漲幅僅為6.4%。因此，建議一線城市保持限購的情況下，部分房價下降壓力較大的二、三線城市可以考慮放松限購政策。
二是以區域協調發展戰略為突破口，緩解一線城市高房價困境。對於一線城市，高房價應從其根源著手解決。大城市的資源過度集中，是人們對其趨之若鶩的原因。因此，筆者建議，通過京津冀國傢戰略以及城市群的發展，打破利益束縛，真正做到資源共享，這對於化解一線城市高房價問題與房地產調控或許是殊途同歸。
三是加大保障房建設。今年兩會上，國務院總理李克強曾在政府工作報告中強調，今年將繼續完善住房保障機制，加大保障性安居工程建設力度。推進保障房建設，不僅是保證房屋供給的重要舉措，也能拉動投資，為"穩增長"起到重要支撐。
四是改變貨幣政策過緊局面。可以看到，為防止影子銀行風險與降杠桿，去年四季度以來，決策層采取瞭穩中偏緊的貨幣政策。房地產信貸融資變得更加困難，不僅對開發商的融資控制較嚴，就連首套房貸款的支持力度也在減弱，銀行紛紛取消優惠利率，甚至上浮10%，二套貸款則上浮更多。因此，建議二季度貨幣政策從過緊回歸至中性，適時下調準備金率，並加大對購房者首套房貸款，以及中小戶型房屋建設項目的支持，以防止房地產市場過冷對經濟的負面沖擊。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-04-30/07202710896.shtml
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